Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest jednym z najczęściej stosowanych instrumentów prawnych na rynku nieruchomości. Pojawia się zarówno przy zakupie mieszkań z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, w transakcjach pomiędzy osobami fizycznymi, przedsiębiorcami, jak i przy obrocie lokalami użytkowymi czy działkami budowlanymi. Jej celem jest „zabezpieczenie” stron na etapie poprzedzającym zawarcie właściwej umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej). Jednocześnie jest to konstrukcja obciążona istotnymi ryzykami, zwłaszcza gdy strony nieprawidłowo posługują się pojęciami zadatku i zaliczki albo nie dbają o odpowiednią formę i treść kontraktu.
Poniższy artykuł w sposób możliwie przystępny, lecz oparty na obowiązujących przepisach i orzecznictwie, przedstawia najważniejsze zagadnienia dotyczące umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem problematyki zadatku, zaliczki oraz ryzyk prawnych, które wiążą się z nieprawidłowym przygotowaniem takiej umowy.
Podstawa prawna umowy przedwstępnej
Umowa przedwstępna jako instytucja prawa cywilnego została uregulowana w art. 389–390 Kodeksu cywilnego. Jest to umowa, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy (tzw. umowy przyrzeczonej). Kluczowy jest przepis art. 389 § 1 k.c.:
„Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.”
Istotne postanowienia (essentialia negotii) umowy sprzedaży wynikają z art. 535 k.c., zgodnie z którym:
„Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedawcy cenę i rzecz odebrać.”
W przypadku nieruchomości tymi istotnymi elementami są przede wszystkim: dokładne oznaczenie nieruchomości (np. numer księgi wieczystej, położenie, numer działki), oznaczenie stron oraz cena. Dodatkowe postanowienia – jak termin zawarcia umowy przyrzeczonej, sposób zapłaty ceny, rozliczenie mediów czy sposób wydania nieruchomości – nie są elementami koniecznymi dla ważności samej umowy, ale z praktycznego punktu widzenia mają ogromne znaczenie.
Z punktu widzenia obrotu nieruchomościami kluczowy jest również art. 390 k.c., który reguluje konsekwencje niewykonania umowy przedwstępnej:
„§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (szkoda negatywna).
§ 2. Jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.”
Przepis ten wprowadza rozróżnienie na tzw. roszczenie odszkodowawcze (gdy forma umowy przedwstępnej jest „zwykła”, np. pisemna) oraz roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (gdy zachowano formę szczególną, właściwą dla umowy sprzedaży nieruchomości, a więc akt notarialny). Ma to doniosłe znaczenie praktyczne, o czym będzie mowa w dalszej części artykułu.
Forma umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości
W odniesieniu do sprzedaży nieruchomości ustawodawca przewidział szczególną formę – akt notarialny. Wynika to z art. 158 k.c.:
„Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.”
Co do zasady, wymaganie to dotyczy także umów przedwstępnych dotyczących przeniesienia własności nieruchomości, jeżeli strona uprawniona ma mieć możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej w drodze powództwa o złożenie oświadczenia woli. Wówczas umowa przedwstępna powinna być sporządzona w tej samej formie co umowa przyrzeczona, czyli również w formie aktu notarialnego.
Jeżeli strony zawrą umowę przedwstępną w formie pisemnej zwykłej, wówczas – przy niewykonaniu umowy – druga strona będzie mogła dochodzić jedynie odszkodowania (szkody negatywnej), a nie przymusowego doprowadzenia do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Orzecznictwo Sądu Najwyższego konsekwentnie potwierdza tę zasadę. W wyroku z 15 października 2008 r., sygn. akt V CSK 143/08, SN wskazał:
„Jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie została zawarta w formie aktu notarialnego, uprawnionemu przysługuje jedynie roszczenie o naprawienie szkody, o której mowa w art. 390 § 1 k.c., a nie roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej.”
W praktyce oznacza to, że umowa przedwstępna zawarta w formie pisemnej (np. prosty druk lub wzór pobrany z internetu) ma znacznie słabszy walor ochronny niż umowa w formie notarialnej. Dla wielu kupujących, którzy chcą „zablokować” nieruchomość i mieć realną pewność, że sprzedający będzie zobowiązany sprzedać im lokal lub dom, forma aktu notarialnego jest rozwiązaniem zdecydowanie bezpieczniejszym.
Treść umowy przedwstępnej a bezpieczeństwo stron
Umowa przedwstępna powinna możliwie precyzyjnie odwzorowywać treść przyszłej umowy sprzedaży. Im więcej kluczowych kwestii zostanie uregulowanych na etapie umowy przedwstępnej, tym mniejsze ryzyko sporu na etapie zawierania aktu końcowego. Poza wskazanymi wcześniej elementami istotnymi, warto zadbać o uregulowanie m.in.:
– terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (np. konkretna data lub termin względny: „w ciągu 3 miesięcy od uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej”),
– warunków zawieszających lub rozwiązujących (np. uzależnienie zawarcia umowy od uzyskania kredytu, wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, zgody banku na wykreślenie hipoteki),
– sposobu finansowania nabycia (np. środki własne, kredyt hipoteczny, płatność z rachunku powierniczego),
– zasad zwrotu wpłaconych kwot w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej,
– postanowień dotyczących zadatku lub zaliczki,
– kar umownych (jeżeli strony chcą z nich skorzystać),
– kwestii podatkowych i opłat notarialnych,
– sposobu wydania nieruchomości i rozliczenia pożytków, czynszu, mediów.
Dobrze skonstruowana umowa przedwstępna stanowi de facto „projekt” umowy sprzedaży, a akt notarialny przenoszący własność będzie często jedynie formalnym potwierdzeniem uzgodnień stron.
Zadatek – istota, podstawa prawna, skutki niewykonania umowy
Jednym z najważniejszych elementów umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jest określenie, czy kwota wpłacana przez kupującego przy jej podpisaniu stanowi zadatek czy zaliczkę. Błędne nazwanie świadczenia lub brak jednoznacznych postanowień umownych może prowadzić do sporów.
Podstawą prawną zadatku jest art. 394 k.c.:
„§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.”
Zadatek pełni więc kilka funkcji: mobilizującą, odszkodowawczą i zabezpieczającą. Stanowi on rodzaj zryczałtowanego odszkodowania na wypadek niewykonania umowy z przyczyn leżących po stronie jednej ze stron. Mechanizm działania zadatku można ująć w uproszczeniu następująco:
– jeżeli umowa zostanie wykonana, zadatek zalicza się na poczet ceny,
– jeżeli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie z winy kupującego (który dał zadatek), sprzedający może od umowy odstąpić i zachować zadatek,
– jeżeli do zawarcia umowy nie dojdzie z winy sprzedającego (który zadatek otrzymał), kupujący może od umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości,
– jeżeli umowę rozwiązano za zgodą stron albo niewykonanie umowy nastąpiło bez winy którejkolwiek z nich (np. zmiana przepisów uniemożliwiająca inwestycję), zadatek podlega zwrotowi w nominalnej wysokości.
Istotne jest, że zadatek wywołuje opisane wyżej skutki z mocy prawa, o ile strony nie postanowią inaczej. W orzecznictwie przyjmuje się również, że dla przyznania danej kwocie charakteru zadatku nie wystarczy samo jego wręczenie – konieczne jest wyraźne oznaczenie go w umowie jako zadatku. Sąd Najwyższy w wyroku z 7 stycznia 2009 r., sygn. akt II CSK 367/08, stwierdził:
„Dla przyjęcia, że dana suma pieniężna ma charakter zadatku w rozumieniu art. 394 k.c., konieczne jest jednoznaczne zastrzeżenie w umowie, że kwota ta jest zadatkiem, a nie inną formą świadczenia, np. zaliczką.”
Z praktycznego punktu widzenia oznacza to, że postanowienie typu „Kupujący wpłaca kwotę 50.000 zł tytułem zadatku w rozumieniu art. 394 k.c., zaliczanego na poczet ceny sprzedaży” jest bezpieczniejsze niż ogólne stwierdzenie „wpłaca kwotę 50.000 zł”.
Zadatek a możliwość dochodzenia odszkodowania uzupełniającego
Pojawia się często pytanie, czy strona, która zachowała zadatek lub uzyskała jego podwójną wysokość, może dodatkowo dochodzić odszkodowania uzupełniającego (np. za inne szkody poniesione w związku z niedojściem do skutku transakcji). Jest to dopuszczalne, o ile strony tak postanowią w umowie.
Co do zasady, zgodnie z dominującym poglądem, zadatek ma charakter „minimalny” – bez dodatkowych zastrzeżeń w umowie przyjmuje się, że strona, która zachowuje zadatek lub żąda jego podwójnej wysokości, nie może domagać się już dalej idącego odszkodowania, chyba że wykaże dodatkową szkodę i brak jest umownego wyłączenia takiego roszczenia. Z uwagi na niejednolitość w praktyce, bezpiecznym rozwiązaniem jest wprost uregulowanie w umowie przedwstępnej, czy stronom przysługuje roszczenie o dalsze odszkodowanie ponad zadatek, czy też zadatek ma charakter wyłączny i ostateczny.
Przykład – case study zadatku
Wyobraźmy sobie sytuację, w której kupujący i sprzedający zawierają notarialną umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania za cenę 700.000 zł. Kupujący wpłaca 70.000 zł tytułem zadatku. Po kilku tygodniach sprzedający otrzymuje korzystniejszą ofertę od innej osoby, proponującej 750.000 zł. Sprzedający informuje dotychczasowego nabywcę, że nie zamierza zawierać z nim umowy przyrzeczonej.
W opisanej sytuacji kupujący może:
– odstąpić od umowy przedwstępnej na podstawie art. 394 § 1 k.c.,
– żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, czyli 140.000 zł,
– ewentualnie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej na podstawie art. 390 § 2 k.c. (ponieważ umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego),
– ewentualnie (w zależności od treści umowy) dochodzić odszkodowania uzupełniającego, jeżeli poniósł dalsze szkody (np. koszty kredytowe, opłaty za doradcę, utratę innych korzyści).
Gdyby jednak strony zawarły umowę przedwstępną w formie pisemnej (bez aktu notarialnego), wówczas kupujący – co do zasady – nie mógłby żądać sądowego zawarcia umowy przyrzeczonej, lecz jedynie skutków zadatku oraz odszkodowania na zasadach ogólnych.
Zaliczka – odmienna natura prawna i skutki
W przeciwieństwie do zadatku, zaliczka nie została wprost uregulowana w Kodeksie cywilnym jako odrębna instytucja. Jest to po prostu część świadczenia (zazwyczaj ceny), przypadająca na poczet przyszłego rozliczenia pomiędzy stronami. Zaliczka nie pełni funkcji zabezpieczającej czy odszkodowawczej; jej charakter jest wyłącznie rozliczeniowy.
Jeżeli strony w umowie przedwstępnej wskażą, że dana kwota jest zaliczką, wówczas – w razie niewykonania umowy – co do zasady podlega ona zwrotowi, niezależnie od przyczyn, dla których do umowy przyrzeczonej nie doszło. Nie następuje ani przepadek zaliczki, ani obowiązek zapłaty jej podwójnej wysokości. Możliwość dochodzenia odszkodowania przez stronę, która poniosła szkodę, pozostaje niezależna od faktu zwrotu zaliczki i opiera się na ogólnych zasadach odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 i nast. k.c.).
Problemem praktycznym jest sytuacja, w której umowa nie określa jasno, czy dana kwota to zadatek, czy zaliczka. W razie wątpliwości sądy zwykle przyjmują, że jeśli strony użyły pojęcia „zaliczka”, nie można tej kwoty traktować jako zadatku. Zdarza się również, że strony w ogóle nie oznaczają charakteru prawnego wpłaconej kwoty – w takiej sytuacji konieczna będzie wykładnia oświadczeń woli zgodnie z art. 65 k.c., z uwzględnieniem zgodnego zamiaru stron i celu umowy.
W wyroku Sądu Najwyższego z 25 czerwca 2010 r., sygn. akt I CSK 462/09, wskazano:
„Jeżeli strony w umowie poprzedzającej zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości posłużyły się pojęciem „zaliczka”, nie można przez wykładnię oświadczenia woli nadawać tej kwocie charakteru zadatku z art. 394 k.c., gdyż prowadziłoby to do zmiany rodzaju odpowiedzialności stron wbrew wyraźnemu brzmieniu umowy.”
Sformułowanie „zaliczka” w umowie przedwstępnej jest więc – w uproszczeniu – rozwiązaniem znacznie mniej dolegliwym dla strony, która nie wykona umowy, ale jednocześnie zdecydowanie gorzej zabezpieczającym interesy drugiej strony niż zadatek.
Przykład – case study zaliczki
Załóżmy, że strony zawarły pisemną umowę przedwstępną sprzedaży domu za cenę 1.200.000 zł. Kupujący przy podpisaniu umowy przekazał sprzedającemu 100.000 zł, określone w umowie jako „zaliczka na poczet ceny sprzedaży”. Po pewnym czasie kupujący informuje, że nie uzyskał kredytu i nie jest w stanie sfinansować zakupu.
Sprzedający – mimo że poczynił już plany sprzedaży i np. zrezygnował z innej oferty – będzie zobowiązany do zwrotu 100.000 zł zaliczki. Może dochodzić od kupującego odszkodowania (np. pokrycia kosztów poniesionych w związku z transakcją), ale nie może zatrzymać zaliczki jako swoistej sankcji. Gdyby w tej samej sytuacji kwota ta była zadatkiem, sprzedający miałby prawo ją zatrzymać, bez konieczności wykazywania wysokości poniesionej szkody.
Zadatek a zaliczka – porównanie i konsekwencje wyboru
W kontekście obrotu nieruchomościami wybór pomiędzy zadatkiem a zaliczką ma fundamentalne znaczenie dla rozkładu ryzyk między stronami. W praktyce:
– zadatek – silniej zabezpiecza wykonanie umowy; jest korzystny dla stron obawiających się niewywiązania kontrahenta (często sprzedających),
– zaliczka – ma charakter „neutralny” i rozliczeniowy; w razie niewykonania umowy podlega zwrotowi; nie pełni funkcji sankcyjnej.
Z punktu widzenia kupującego zadatek zwiększa ryzyko utraty wpłaconej kwoty, jeżeli z winy kupującego do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie (np. nie dopełni formalności kredytowych, spóźni się z dostarczeniem dokumentów). Z drugiej strony – daje kupującemu istotną ochronę przed nielojalnym zachowaniem sprzedającego (np. próba sprzedaży komuś innemu za wyższą cenę), gdyż w takiej sytuacji kupujący może żądać podwójnej kwoty zadatku.
Sprzedający, decydując się na zadatek, zabezpiecza się przed nieuzasadnionym wycofaniem się kupującego z transakcji. W razie rezygnacji kupującego, sprzedający zatrzyma zadatek i może poszukiwać innego nabywcy. W przypadku zaliczki byłby obowiązany ją zwrócić, a ewentualne roszczenia odszkodowawcze musiałby szczegółowo udowodnić.
W świetle powyższego kluczowe jest świadome i przemyślane posługiwanie się pojęciami „zadatek” i „zaliczka” w treści umowy przedwstępnej. Dodatkowo warto wprowadzić postanowienie wyjaśniające, jakie skutki nastąpią w razie niewykonania umowy przez każdą ze stron – tak, aby strony miały pełną świadomość konsekwencji.
Ryzyka związane z umową przedwstępną sprzedaży nieruchomości
Umowa przedwstępna niesie ze sobą szereg zagrożeń, jeżeli strony nie przygotują jej starannie lub opierają się na ogólnych wzorach, nieprzystosowanych do konkretnej sytuacji. Do najistotniejszych ryzyk należą:
1. Ryzyko związane z formą umowy
Zawarcie umowy przedwstępnej w formie pisemnej, zamiast w formie aktu notarialnego, ogranicza zakres ochrony stron. W razie uchylania się drugiej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej, uprawniony będzie mógł żądać jedynie odszkodowania, a nie przymusowego doprowadzenia do zawarcia umowy. Może to być szczególnie dotkliwe dla kupującego, który liczył na nabycie konkretnej nieruchomości.
Sąd Najwyższy w wyroku z 24 czerwca 2009 r., sygn. akt V CSK 479/08, podkreślił:
„Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej przysługuje tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności dla umowy przyrzeczonej. W przypadku sprzedaży nieruchomości jest to forma aktu notarialnego.”
2. Ryzyko niejednoznacznych postanowień dotyczących zadatku lub zaliczki
Błędne lub nieprecyzyjne określenie charakteru wpłacanej kwoty może prowadzić do sporów sądowych. Przykładowo, jeżeli strony użyją w umowie jednocześnie pojęć „zadatek” i „zaliczka” w odniesieniu do tej samej kwoty, konieczna będzie wykładnia umowy, nierzadko z udziałem sądu.
Ponadto, w razie sprzeczności ogólnych postanowień umownych z podpisanymi aneksami czy załącznikami (np. harmonogram wpłat), interpretacja może być trudna i nie zawsze zgodna z pierwotną intencją stron. Każdorazowo należy więc dbać o wewnętrzną spójność dokumentu i jednoznaczność zapisów dotyczących płatności.
3. Ryzyko związane z brakiem odpowiednich zastrzeżeń warunkowych
Częstą przyczyną sporów jest brak zastrzeżenia w umowie przedwstępnej warunku uzyskania kredytu przez kupującego. Jeżeli kupujący nie zastrzeże, że zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione jest od uzyskania finansowania bankowego, a następnie nie otrzyma kredytu, może zostać uznany za stronę, która nie wykonała umowy z własnej winy. W konsekwencji zadatek może przepaść, a dodatkowo mogą pojawić się roszczenia odszkodowawcze.
Rozwiązaniem jest wprowadzenie do umowy jasnego postanowienia, że „zawarcie umowy przyrzeczonej uzależnione jest od uzyskania przez kupującego, do dnia …, pozytywnej decyzji kredytowej z banku … na kwotę nie mniejszą niż … zł”. Można też określić, jakie są skutki nieuzyskania kredytu – np. zwrot zadatku w całości i wygaśnięcie zobowiązań stron. W przeciwnym razie ryzyko uzyskania finansowania spoczywa w całości na kupującym.
4. Ryzyko dotyczące stanu prawnego nieruchomości
Przed zawarciem umowy przedwstępnej konieczna jest szczegółowa analiza stanu prawnego nieruchomości, w szczególności księgi wieczystej, ewentualnych obciążeń hipotecznych, służebności, toczących się postępowań (np. spadkowych, rozwodowych, o podział majątku). Brak świadomości co do nieuregulowanego stanu prawnego może prowadzić do sytuacji, w której umowa przyrzeczona będzie niemożliwa do zawarcia (np. brak wszystkich współwłaścicieli, brak zgody małżonka, toczące się postępowanie egzekucyjne).
W takiej sytuacji pojawia się pytanie, czy niewykonanie umowy wynika z przyczyn niezależnych od stron, czy też z winy sprzedającego, który zobowiązał się przenieść własność nieruchomości o określonym stanie prawnym. Rozstrzygnięcie tej kwestii będzie wpływać m.in. na los zadatku.
5. Ryzyko podatkowe i kosztowe
Umowa przedwstępna – zwłaszcza w formie aktu notarialnego – wiąże się z kosztami notarialnymi i podatkowymi (np. podatek od czynności cywilnoprawnych w niektórych konfiguracjach). Nieprawidłowe rozliczenie tych kwestii, czy też błędne założenia co do stawki podatku od towarów i usług (np. w transakcjach między przedsiębiorcami na rynku nieruchomości), może skutkować dodatkowymi kosztami po stronie jednej z nich. Warto zatem już na etapie umowy przedwstępnej jednoznacznie określić, kto ponosi poszczególne opłaty i podatki oraz na jakiej podstawie prawnej.
Orzecznictwo dotyczące umów przedwstępnych i zadatku
Prawidłowe rozumienie skutków umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, zadatku i zaliczki wymaga odwołania się również do wybranych orzeczeń sądowych, które doprecyzowują niektóre wątpliwości interpretacyjne.
W wyroku Sądu Najwyższego z 5 grudnia 2013 r., sygn. akt IV CSK 221/13, podkreślono:
„Funkcją umowy przedwstępnej jest stworzenie stanu pewności prawnej co do zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. W konsekwencji brak precyzyjnych postanowień co do istotnych elementów tej umowy, w tym sposobu oznaczenia przedmiotu sprzedaży i ceny, może prowadzić do uznania, że umowa przedwstępna nie została skutecznie zawarta.”
Orzeczenie to pokazuje, jak ważne jest dokładne określenie stron, przedmiotu umowy i ceny już na etapie umowy przedwstępnej. Niedookreślone klauzule typu „cena zostanie ustalona później” czy „przedmiotem będzie lokal wskazany przez sprzedającego” mogą powodować, że umowa przedwstępna okaże się niewykonalna lub wadliwa.
Z kolei Sąd Najwyższy w wyroku z 22 września 2011 r., sygn. akt II CSK 682/10, odniósł się do funkcji zadatku:
„Zadatek w rozumieniu art. 394 k.c. ma charakter zryczałtowanego odszkodowania należnego stronie, która była gotowa do wykonania umowy i poniosła ujemne konsekwencje niewykonania umowy przez drugą stronę. W tym sensie zadatek zastępuje konieczność wykazywania wysokości szkody co do zasady.”
W innym wyroku, z 24 października 2007 r., sygn. akt IV CSK 207/07, Sąd Najwyższy wskazał, że:
„Jeżeli zadatek został zastrzeżony w umowie przedwstępnej, która nie spełnia wymogów formy zastrzeżonej dla ważności umowy przyrzeczonej, nie wyłącza to skutków przewidzianych w art. 394 k.c., chyba że co innego wynika z treści umowy.”
Oznacza to, że nawet umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej może skutecznie wprowadzać zadatek, który będzie podlegał zasadom określonym w art. 394 k.c. Różnica polega na tym, że w takiej sytuacji stronie uprawnionej nie przysługuje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c.), a jedynie skutki zadatku i roszczenia odszkodowawcze.
Praktyczne wskazówki przy sporządzaniu umowy przedwstępnej
Z punktu widzenia praktyki prawniczej i bezpieczeństwa obrotu, przy sporządzaniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości warto kierować się kilkoma zasadami:
Po pierwsze, należy precyzyjnie oznaczyć nieruchomość – poprzez wskazanie numeru księgi wieczystej, numerów działek, położenia administracyjnego, powierzchni oraz – w przypadku lokali – opisu części składowych (piwnice, miejsca postojowe) i przynależności (udział w nieruchomości wspólnej).
Po drugie, istotne jest jednolite i konsekwentne oznaczenie kwot wpłacanych przy zawarciu umowy jako zadatek (ze wskazaniem podstawy prawnej i skutków) lub zaliczka. Jeśli intencją stron jest nadanie im funkcji zadatku, należy użyć tego sformułowania i odwołać się wprost do art. 394 k.c.
Po trzecie, strony powinny uregulować, jakie są skutki niewykonania umowy przez każdą z nich – czy oprócz zadatku przysługuje odszkodowanie uzupełniające, czy zadatek wyczerpuje roszczenia, czy istnieją przypadki, w których zadatek będzie zwracany (np. brak kredytu z przyczyn niezależnych od kupującego).
Po czwarte, jeżeli kupujący finansuje nabycie z kredytu, należy rozważyć wprowadzenie warunku zawieszającego w postaci uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej w określonym terminie. Pozwoli to uniknąć sporów, czy nieuzyskanie kredytu jest zawinione czy też nie.
Po piąte, z uwagi na znaczną wartość transakcji i kompleksowość zagadnień (prawnych, podatkowych, finansowych) warto rozważyć zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Daje to możliwość późniejszego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej w razie uchylania się drugiej strony, a sam notariusz, jako osoba zaufania publicznego, weryfikuje podstawowe kwestie związane z tożsamością stron i stanem prawnym nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania (Q&A)
Czy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego?
Nie musi, ale silniej chroni strony, jeżeli ma formę aktu notarialnego. Umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej jest ważna, lecz w razie uchylania się jednej ze stron od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może dochodzić jedynie naprawienia szkody (art. 390 § 1 k.c.). Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej przysługuje tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie zastrzeżonej dla umowy przyrzeczonej, czyli w formie aktu notarialnego (art. 390 § 2 k.c. w zw. z art. 158 k.c.).
Czy każda wpłacona kwota przy umowie przedwstępnej jest zadatkiem?
Nie. Aby dana kwota była traktowana jako zadatek w rozumieniu art. 394 k.c., powinno to wynikać wprost z umowy. Jeżeli strony posługują się wyłącznie pojęciem „zaliczka” lub w ogóle nie określają charakteru wpłaty, sąd może uznać, że była to zaliczka, a nie zadatek. Skutki prawne są przy tym zupełnie odmienne – zaliczka z zasady podlega zwrotowi, zadatek zaś może przepaść lub być dochodzony w podwójnej wysokości.
Co się dzieje z zadatkiem, gdy strony zgodnie rezygnują z zawarcia umowy przyrzeczonej?
W razie rozwiązania umowy za porozumieniem stron zadatek podlega zwrotowi w nominalnej wysokości, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. Wynika to wprost z art. 394 § 3 k.c.:
„W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.”
To samo dotyczy sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo odpowiadają za nie obie strony.
Czy przy zadatku można dochodzić dodatkowego odszkodowania ponad jego wartość?
Co do zasady jest to możliwe, zwłaszcza jeśli strony tak postanowią w umowie. Zadatek ma charakter minimalnego, zryczałtowanego odszkodowania, które nie wyklucza w każdym przypadku dochodzenia dalszych roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych. Dla uniknięcia wątpliwości warto jednak wprost wskazać w umowie, czy strona zachowująca zadatek lub żądająca jego podwójnej wysokości może dodatkowo dochodzić odszkodowania uzupełniającego, czy też zadatek wyczerpuje roszczenia.
Co w sytuacji, gdy kupujący nie otrzyma kredytu i nie może zawrzeć umowy przyrzeczonej?
Jeżeli umowa przedwstępna nie przewiduje szczególnych postanowień dotyczących uzyskania kredytu, brak finansowania co do zasady obciąża kupującego. Może to zostać uznane za niewykonanie umowy z przyczyn leżących po stronie kupującego, co daje sprzedającemu prawo zatrzymania zadatku. Aby się przed tym zabezpieczyć, należy ująć w umowie warunek zawieszający lub specjalną klauzulę, zgodnie z którą w razie nieuzyskania kredytu w określonym terminie zadatek podlega zwrotowi, a umowa ulega rozwiązaniu.
Czym różni się zaliczka od zadatku w praktyce obrotu nieruchomościami?
Zaliczka jest częścią ceny, która w razie niewykonania umowy – co do zasady – podlega zwrotowi, niezależnie od winy stron. Nie ma funkcji sankcyjnej ani odszkodowawczej. Zadatek natomiast jest instrumentem zabezpieczającym wykonanie umowy: w razie niewykonania umowy przez kupującego zadatek przepada na rzecz sprzedającego, a w razie niewykonania umowy przez sprzedającego kupujący może żądać dwukrotności zadatku. Z tego względu zadatek silniej motywuje strony do dochowania zobowiązań niż zaliczka.
Czy w umowie przedwstępnej można przewidzieć jednocześnie zadatek i karę umowną?
Tak, jest to dopuszczalne, o ile strony wyraźnie określą, w jakich sytuacjach przysługuje zadatek, a w jakich kara umowna, oraz czy zadatek i kara umowna mogą być dochodzone łącznie, czy też alternatywnie. Brak takiego rozróżnienia może prowadzić do wątpliwości interpretacyjnych i sporów co do dopuszczalności kumulacji roszczeń.
Czy umowa przedwstępna zawarta tylko w formie pisemnej może skutecznie wprowadzać zadatek?
Tak. Zadatek może być zastrzeżony także w umowie przedwstępnej zawartej w zwykłej formie pisemnej. Forma aktu notarialnego jest konieczna wyłącznie dla dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 390 § 2 k.c. w zw. z art. 158 k.c.), nie zaś dla ważności postanowień dotyczących zadatku. Skutki zadatku (przepadek lub podwójna kwota) będą w takim przypadku takie same, jak przy umowie notarialnej, o ile nie postanowiono inaczej.
Czy mogę odstąpić od umowy przedwstępnej bez podania przyczyny i utraty zadatku?
Możliwość dowolnego odstąpienia od umowy przedwstępnej bez konsekwencji wymaga wyraźnego zastrzeżenia w umowie (tzw. umowne prawo odstąpienia, art. 395 k.c.). W przeciwnym razie odstąpienie bez przyczyny może zostać uznane za niewykonanie umowy z winy strony odstępującej, co pociąga za sobą skutki przewidziane przepisami, m.in. w zakresie zadatku. Jeżeli umowa przewiduje umowne prawo odstąpienia, strony mogą też uregulować, co dzieje się z zadatkiem w razie skorzystania z tego prawa (np. jego zwrot lub zatrzymanie).
Jakie roszczenia przysługują mi, gdy druga strona odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej?
To zależy od formy umowy przedwstępnej i postanowień dotyczących zadatku. Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, a druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, możesz dochodzić sądowego zobowiązania do złożenia oświadczenia woli (art. 390 § 2 k.c.) oraz ewentualnie skutków zadatku. Jeśli umowa przedwstępna ma zwykłą formę pisemną, przysługuje Ci roszczenie o naprawienie szkody (art. 390 § 1 k.c.) oraz – w razie zastrzeżenia zadatku – roszczenia wynikające z art. 394 k.c. (zachowanie zadatku lub żądanie jego podwójnej wysokości).
Podsumowanie
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest kluczowym narzędziem w obrocie nieruchomościami, ale jej pozornie „prosty” charakter bywa mylący. Błędne sformułowania, niejednoznaczne określenie zadatku lub zaliczki, brak klauzul dotyczących uzyskania kredytu czy pominięcie formy aktu notarialnego mogą prowadzić do poważnych problemów prawnych i finansowych.
Świadome ukształtowanie umowy przedwstępnej – z pełnym zrozumieniem skutków zadatku i zaliczki, odniesieniem do konkretnych przepisów Kodeksu cywilnego oraz z uwzględnieniem aktualnego orzecznictwa – pozwala istotnie zminimalizować ryzyka i realnie zabezpieczyć interesy stron. W przypadku transakcji o znacznej wartości, jakimi są sprzedaż i kupno nieruchomości, warto więc poświęcić czas i środki na profesjonalne przygotowanie umowy przedwstępnej, zamiast polegać na przypadkowych wzorach czy ogólnikowych zapisach.